¿Es legal alquilar tu piso o casa a través de AirBnb?

En estas últimas semanas se ha hablado mucho – muchí­simo – sobre los pisos de alquiler vacacional. Una fórmula que se ha extendido gracias, en parte, a plataformas como AirBnb. Luego, para rematarlo, se ha extendido otro debate relacionado: el de la turismofobia.

Porque los turistas invaden ciudades como Barcelona y apartamentos en los que han de convivir con los nativos. Las borracheras, las subidas y bajadas, la suciedad y en general, las faltas de respeto, han hecho que muchos ciudadanos se hayan plantado contra esta fórmula de alquiler. Exprés y rentable: mucho más que el alquiler residencial.

A todo esto hay que sumarle otra cuestión importante. El papel del Estado. Y es que en los últimos tiempos, con la voluntad de recabar hasta el último céntimo que obtenemos, el gobierno se ha propuesto rastrear a aquellos que alquilan a través de las redes y que además lo hacen en negro. Porque los beneficios que se obtienen a través de Airbnb deben tributarse.

Pero, ¿es o no es legal alquilar tu piso o casa a través de Airbnb? ¿Y los que se hospedan en estas casas, están cumpliendo con la ley? Sigue leyendo para enterarte.

Quiero alquilar mi casa a través de Airbnb. ¿Es esto legal?

Hay gente que lo hace para sacarse un dinero extra. Otros se dedican a ello puramente para especular. En realidad, gestionan distintas propiedades y las alquilan a turistas que buscan alojamiento en grandes ciudades o en destinos turí­sticos muy concurridos.

Airbnb nació como plataforma colaborativa. Permite a los usuarios que van a dejar sola su casa – bien porque es una segunda residencia o porque estarán un tiempo fuera – alquilársela durante unos dí­as o unas semanas a alguien que viene de fuera. Y que además busca una manera alternativa de alojarse.

Funciona desde 2008 y está disponible en más de 191 paí­ses. Entre ellos España. Para saber si alquilar tu piso o casa a través de Airbnb es legal, debes consultar la normativa urbaní­stica y administrativa de tu ciudad. Porque en muchos casos, para poder alojar gente en tu casa a cambio de dinero, tienes que contar con algún tipo de permiso. Y tenerlo antes de empezar a anunciar el piso y recibir reservas.

No hace falta decir que, si tu piso es de alquiler y lo alquilas a otro a través de Airbnb, puedes estar incumpliendo el contrato. Porque seguramente no tienes derecho a realquilar habitaciones. Y aunque el piso o la casa sea de tu propiedad: puede que tampoco tengas permiso para hacerlo, sin la conformidad de la entidad que te concedió la hipoteca.

Esto en la teorí­a. Y en la práctica, ¿qué pasa en España?

Puede que en algunos paí­ses puedas alquilar tu piso o tu casa, si tienes el permiso que es necesario. Pero en España hay un lí­o de leyes que hacen que exista una gran incertidumbre al respecto. El gobierno dijo que tendrí­an que ser las comunidades autónomas las encargadas de regularlo. Así­ que todo dependerá del lugar donde residas.

Si vives en Valencia o Aragón, tendrás la posibilidad de alquilar tu casa. Pero tendrás que tener la vivienda registrada. En Cataluña, lugar en el que últimamente se ha fraguado la polémica, también hay que tener una licencia. El problema está en que Barcelona, por ejemplo, no concede licencias desde 2014.

En Baleares no está permitido el alquiler vacacional en comunidades de vecinos. Así­, solo es posible hacerlo si la vivienda en cuestión está aislada. En Canarias pasa un poco lo mismo, porque el gobierno de la comunidad no te permite alquilar en zonas turí­sticas. Se trata de preservar, de algún modo, el negocio de los hosteleros. Que ya suficiente han padecido los del taxi.

En Madrid, por ejemplo, el ayuntamiento está negociando con Airbnb y otras plataformas parecidas para regular este boom. Y quiere hacerlo imponiendo una tasa para el alquiler turí­stico y limitando el número de dí­as en los que estas viviendas pueden estar alquiladas.

Luego hay que tributar

Los alquileres turí­sticos también tienen que tributarse. Si tienes previsto hacer las cosas legalmente, tendrás que declarar los ingresos que percibas por el alquiler de tu apartamento o apartamentos en tu declaración de la renta. Este dinero es considerado por Hacienda como ganancias. Así­ que hay que pagar empresas.

Si tuviéramos un alquiler al uso, tendrí­amos que declarar el IRPF. Pues con esto más de lo mismo. Puede, además, que si alquilamos nuestra vivienda de manera frecuente o si tenemos varias en propiedad, nuestra comunidad autónoma nos obligue a darnos de alta como empresa.

¿Y los huéspedes? Pues en ese caso, no tendrán que hacer nada. Porque será como si se alojaran en un hotel, un apartamento o una casa rural. Eso sí­, en caso de que necesiten factura, tendrán que pedí­rsela al propietario. Si este se ha dado de alta como empresario, deberí­a poder emitirla sin problemas.

¿Y si me hago el sueco?

Pues mucho cuidado. Porque la Agencia Tributaria ha reforzado la vigilancia en este sentido. De un tiempo a esta parte, este organismo ha puesto toda la carne en el asador para controlar qué hace la gente con sus pisos. Y lo que es peor: qué cosas vende a través de las redes.

Puede, de hecho, que si has vendido a través de Wallapop esa cómoda de tu abuela como antigí¼edad del siglo pasado, también debas declarar las ganancias. Sobre todo si lo que has vendido, sea lo que sea, supera el valor que ese objeto tení­a en el mercado. Esto es: si has obtenido beneficios con la transacción.

En el caso de los alquileres pasa más de lo mismo. La Agencia Tributaria está trabajando intensamente para controlar los anuncios que se publican en las redes. Y lo hacen de manera informática, cruzando los datos de las viviendas que se ofertan en páginas como Airbnb y portales inmobiliarios, con la información que tienen a su alcance. Esto incluye los datos sobre nuestra propiedades y finalmente, los documentos que poseen sobre el consumo de electricidad o agua en los hogares.

De ahí­ que sea absolutamente recomendable indicar nuestros beneficios por alquileres a la hora de hacer nuestra declaración anual del IRPF.

Así­, antes de alquilar tu vivienda a través de Airbnb…

• Dirí­gete al ayuntamiento de tu ciudad o municipio y consulta cuál es la normativa. Lo más probable es que tengas que solicitar algún tipo de permiso. O incluso pagar algún impuesto.
• Si tu vivienda está hipotecada, revisa bien las condiciones del contrato. Puede que no puedas alquilar tu vivienda si la entidad que te concedió la hipoteca no te ha dado permiso.
• Si estás de alquiler, no realquiles tu casa. Lo más probable es que termines metiéndote en un buen lí­o. Es del todo ilegal.
• Si finalmente alquilas tu vivienda, asegúrate de que luego tributas por tus ganancias como rendimiento de capital inmobiliario. Si la Agencia Tributaria se entera de que lo estás haciendo en negro, también puedes meterte en problemas. Y enfrentarte a cuantiosas multas.